부모가 자식에게 아파트를 넘기려 할 때, '매매할까, 증여할까?' 고민하시는 분들 많으시죠?
두 방식 모두 명의 이전은 가능하지만,
세금 측면에서는 완전히 다른 결과를 초래할 수 있습니다.
이 글에서는 부모 자식 간 아파트 매매 시 발생하는 세금,
증여와의 비교, 양도세·취득세 계산법,
그리고 신고 절차까지 꼼꼼하게 알려드릴게요.
✅ 1. 부모 자식 간 아파트 매매 시 세금 종류
부모와 자식 간에도 아파트를 '실제 매매' 형태로 거래하면 일반적인 매매와 동일하게 세금이 부과됩니다.
하지만 가족 간 거래는 세무조사 대상이 될 수 있어 특히 주의가 필요합니다.
항목 적용 세금 부담 주체
| 양도소득세 | 양도차익에 따라 과세 | 부모 (양도인) |
| 취득세 | 매매가 기준 1~3% | 자식 (취득자) |
| 증여세 | 시세보다 현저히 낮은 매매가일 경우 | 자식 (수증자) |
| 등록면허세/교육세 | 명의이전 비용에 포함 | 자식 |
📌 가족 간 저가 매매는 세무서에서 사실상 증여로 간주할 수 있어, 정상가액 매매가 중요합니다.
💰 2. 실거래가 기준 양도세 계산법
부모가 자식에게 아파트를 시세에 맞춰 매매하면, 부모에게는 양도소득세가 부과됩니다.
양도세 기본 구조
- 양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비) × 세율
- 기본공제: 연 250만 원
- 세율: 보유 기간 및 주택 수에 따라 6%~45% (지방세 포함 시 최대 49.5%)
예시
- 부모가 10년 전 2억 원에 구입한 아파트를
- 현재 시세 6억 원에 자식에게 매매할 경우
양도차익 4억 원 → 누진세율 적용 → 약 7,000만~1억 원 수준 세금 가능
✅ 1세대 1주택자이고 2년 이상 거주했다면 양도세 비과세 가능합니다. (실거주 조건 필수)
🎁 3. 자식에게 증여 시 증여세 기준 확인
부모가 아파트를 무상으로 증여하면, 자식은 증여세를 부담합니다.
증여세 공제 기준 (2024년 기준)
- 직계존비속 증여 시 5,000만 원까지 공제
- 나머지 금액에 대해 10~50% 세율 적용
예시
6억 원 상당의 아파트를 자녀에게 증여 시:
- 6억 - 5천만 원 = 과세표준 5억 5천만 원
- 누진세율 적용 → 약 1억 2천만 원 이상 증여세 부담
📌 증여는 양도세가 없지만, 증여세 부담이 큽니다.
⚖️ 4. 매매 vs 증여, 어떤 방식이 유리할까?
비교 항목 매매 증여
| 발생 세금 | 양도세 + 취득세 | 증여세 + 취득세 |
| 시세보다 저렴하게 거래 가능? | 어려움 (증여세 위험) | 가능 (단, 시세 기준 과세) |
| 보유 기간 승계 | 안 됨 (새 취득 시점 적용) | 가능 (양도세 계산 시 유리) |
| 실거래 조건 필요성 | 높음 (세무조사 가능성) | 낮음 (시세 기준 과세) |
✅ 자녀가 향후 집을 매도할 예정이라면 증여가 유리
✅ 세금 총합은 상황에 따라 다르니 전문가 상담 필수
📝 5. 명의이전 시 취득세 및 등록비용
취득세 계산
- 주택가격 6억 원 이하: 1~3%
- 6억 초과 ~ 9억 이하: 누진세율
- 9억 초과: 최대 12%
📌 실거주 여부, 주택 수, 생애최초 여부에 따라 취득세 감면 가능
등록세, 교육세 등 기타 비용
- 통상 취득세의 1.1~1.5% 추가 부담
예시: 6억 아파트 → 취득세 약 1,200만 원 내외 발생
🧾 6. 세무서 신고 절차 및 필요 서류
✅ 매매 시
- 매매계약서 작성
- 등기이전 신청 (법무사 진행 가능)
- 양도세 신고 (부모): 매도일 기준 2개월 내
- 취득세 신고 (자식): 60일 이내 관할 지자체에 납부
✅ 증여 시
- 증여계약서 작성
- 등기이전 신청
- 증여세 신고 (자식): 증여일 기준 3개월 내 세무서
- 보유 기간 승계 등록 필요 시 증빙 제출
📎 필요 서류: 가족관계증명서, 인감증명서, 주민등록등본, 등기부등본, 거래계약서 등
❓ 7. 부모 자식 간 아파트 거래 관련 FAQ
Q1. 부모 자식 간 시세보다 싸게 거래해도 되나요?
→ 시세의 30% 이상 차이날 경우 국세청이 ‘편법 증여’로 보고 증여세 부과할 수 있습니다.
Q2. 증여받은 아파트는 언제 팔아야 양도세가 줄까요?
→ 보유 기간 2년 이상, 실거주 2년 이상 조건을 충족하면 장기보유공제 + 비과세 요건 충족 가능
Q3. 자녀가 미성년자인 경우에도 증여가 가능한가요?
→ 가능합니다. 다만 후견인 필요, 증여세 납부 능력 입증이 필요할 수 있습니다.
Q4. 세무조사는 언제 받게 되나요?
→ 가족 간 거래는 시세보다 너무 낮게 매매하거나, 편법 증여 정황이 있을 경우 조사 대상이 됩니다.
✅ 결론: 자녀에게 아파트 넘기려면 ‘세금 구조’를 먼저 확인하세요!
아파트를 자녀에게 넘길 때는 단순한 명의 이전이 아닌
양도세, 증여세, 취득세 등 총 세금 규모를 보고 판단해야 합니다.
- 시세 거래 → 양도세 부담
- 무상 증여 → 증여세 부담
- 보유기간 승계와 미래 매도 계획까지 고려
- 상황에 따라 증여 후 매도하는 전략이 세금 최적화에 유리할 수 있습니다.
📝 핵심 요약
- 부모 자식 간 아파트 매매 시 양도세 + 취득세
- 시세보다 낮은 매매는 증여세 과세 가능성 있음
- 증여 시 보유 기간 승계로 향후 양도세 줄일 수 있음
- 명의 이전 시 법무비용, 등록세 등 부대비용도 고려 필요
- 전문가 상담을 통한 절세 전략 필수!